Madrid es uno de los destinos turísticos más demandados de Europa y el mercado de apartamentos turísticos en la capital y municipios del área metropolitana está en constante crecimiento. Sin embargo, dar de alta una vivienda de uso turístico en Madrid es uno de los procesos más exigentes de España por las restricciones urbanísticas del Ayuntamiento.
En este artículo te explicamos los dos niveles de regulación que debes conocer: la normativa autonómica (Comunidad de Madrid) y la normativa municipal (Ayuntamiento de Madrid u otros municipios).
El doble requisito en Madrid capital: Ayuntamiento + Comunidad
En Madrid capital, registrar una vivienda turística es un proceso en dos fases:
- Licencia urbanística de uso turístico del Ayuntamiento de Madrid (obligatoria antes de cualquier anuncio).
- Inscripción en el RVVT (Registro de Viviendas de Uso Turístico) de la Comunidad de Madrid, mediante declaración responsable.
El requisito más controvertido es el del acceso independiente desde el exterior: las VUT en Madrid capital deben tener una entrada desde la calle o desde zonas comunes, pero sin que ese acceso sea compartido con otras viviendas residenciales en el mismo portal. En la práctica, esto excluye a la mayoría de pisos en edificios de viviendas.
Requisitos técnicos de la vivienda
Acceso desde exterior o zona común sin pasar por viviendas residenciales (requisito Ayuntamiento Madrid capital).
Calefacción y refrigeración en todas las habitaciones de uso.
Conexión a internet de banda ancha disponible para huéspedes.
Ropa de cama, menaje de cocina y productos de higiene para el número máximo de plazas.
Normas de la comunidad, instrucciones de aparatos, teléfono de contacto y emergencias.
Extintor homologado y detectores de humo según normativa de protección contra incendios.
Paso a paso: cómo registrar tu VUT en Madrid
Comprueba en el Portal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid si tu vivienda está en una zona donde se permiten las VUT y si cumple el requisito de acceso independiente. Este paso previo ahorra meses de trámites.
En Madrid capital, el trámite es una Comunicación Previa o Declaración Responsable Urbanística, según los casos. La resolución puede tardar entre 1 y 6 meses. En otros municipios de la Comunidad (Alcalá de Henares, Getafe, etc.), el proceso suele ser más ágil.
Con la licencia en mano, accede a la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid y presenta la declaración responsable de inicio de actividad. Necesitas certificado digital o cl@ve. El número de registro se asigna al momento.
El número tiene el formato VUT-XXXXXX-CM. Debes incluirlo en todos tus anuncios en Airbnb, Booking, Vrbo y demás plataformas. Las plataformas están obligadas a exigirlo y verificarlo.
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Los municipios de la Comunidad de Madrid fuera de la capital tienen normativas propias. En general, aplica el Decreto autonómico 79/2014 sin las restricciones adicionales del PGOU madrileño. Municipios como Alcobendas, Leganés, Fuenlabrada o Alcalá de Henares permiten VUT en pisos residenciales con declaración responsable directa ante el RVVT, sin licencia urbanística previa del Ayuntamiento.
En zonas turísticas de la sierra (Cercedilla, Navacerrada, El Escorial), la demanda de alojamientos es alta y la tramitación suele ser más fluida.
Sanciones por operar sin registro en Madrid
- Infracción leve: hasta 3.000 € (ej. no exhibir el número de registro)
- Infracción grave: de 3.001 a 30.000 € (ej. no cumplir los requisitos mínimos)
- Infracción muy grave: de 30.001 a 300.000 € (ej. actividad sin licencia ni inscripción)
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar habitaciones sueltas en Madrid?
El Decreto 79/2014 solo regula la cesión completa de la vivienda. El alquiler de habitaciones con el propietario conviviendo no se considera VUT y no requiere inscripción en el RVVT, aunque sí debe cumplir otras normativas (tributaria, comunidad de propietarios, etc.).
¿Cuántas plazas máximas puede tener una VUT en Madrid?
El Decreto 79/2014 no fija un límite de plazas, pero la capacidad debe ser congruente con la superficie y el equipamiento declarado. Las plataformas reflejan el máximo de plazas inscrito en el RVVT.
¿El RVVT tiene caducidad?
No caduca, pero puede cancelarse si se incumplen los requisitos o si el Ayuntamiento revoca la licencia urbanística. Cualquier cambio en la titularidad o en las características de la vivienda debe comunicarse al RVVT.
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