Andalucía es la comunidad autónoma con más viviendas turísticas registradas de España: más de 100.000 VFT activas en el REAT. Si tienes un piso o casa y quieres alquilarlo a turistas en Sevilla, Málaga, Granada o cualquier provincia andaluza, este artículo es tu punto de partida.
En 2024, la Junta publicó el Decreto 31/2024 que actualiza la normativa de viviendas con fines turísticos y endurece los requisitos de equipamiento mínimo. Aquí te explicamos exactamente qué necesitas, qué trámites hay que hacer y en qué orden.
¿Qué es una Vivienda con Fines Turísticos (VFT) en Andalucía?
En Andalucía, cualquier vivienda completa que se ceda con habitualidad y por precio a terceros con fines turísticos se considera Vivienda con Fines Turísticos (VFT). La habitualidad se presume cuando la vivienda se anuncia en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo o cualquier canal de reservas online.
A diferencia de otras comunidades, en Andalucía no se permite el alquiler por habitaciones bajo esta modalidad. La vivienda debe cederse completa.
Requisitos mínimos que debe cumplir la vivienda
El Decreto 31/2024 establece los siguientes requisitos mínimos de equipamiento y habitabilidad:
Calefacción y aire acondicionado obligatorios. Equipos independientes aceptados.
Agua caliente sanitaria en cocina y baño(s). Calentador o caldera operativa.
Conexión a internet WiFi disponible en toda la vivienda.
Juego completo por cada plaza de alojamiento más uno de repuesto.
Botiquín, menaje de cocina completo, papeleras en dormitorios y baños.
Normas de uso, instrucciones de aparatos, teléfonos de emergencia y del propietario.
Paso a paso: cómo registrar tu VFT en Andalucía
Algunos ayuntamientos (Sevilla, Málaga capital, Granada) han aprobado regulaciones propias que exigen una licencia municipal de uso turístico antes de poder inscribirse en el REAT. Consulta con tu ayuntamiento antes de continuar.
Los documentos habituales son: referencia catastral de la vivienda, título que acredita la propiedad o derecho de uso, DNI/NIE del titular y, si procede, autorización de la comunidad de propietarios o licencia municipal.
El trámite se realiza de forma telemática en la sede electrónica de la Junta de Andalucía. Necesitas certificado digital o cl@ve. La declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad desde el momento de su presentación.
Tras la presentación, recibirás el número de registro REAT con formato VFT/SE/XXXXX (provincia abreviada + número). Este es el código que debes incluir en todos tus anuncios en plataformas de reservas.
Desde la primera reserva tienes la obligación de enviar los datos de los viajeros a la Policía Nacional mediante el sistema SES.Hospedajes. Con Gotocheck este proceso es automático: los huéspedes rellenan el check-in digital y los partes se envían solos.
¿Qué pasa si alquilo sin registrar la vivienda?
Las sanciones por ejercer la actividad turística sin inscripción en el REAT pueden ser muy elevadas. El régimen sancionador del Decreto 31/2024 distingue entre:
- Infracción leve: hasta 2.000 € (ej. no exhibir el número de registro)
- Infracción grave: de 2.001 a 18.000 € (ej. incumplir requisitos mínimos)
- Infracción muy grave: de 18.001 a 150.000 € (ej. actividad sin declaración responsable)
Automatiza el cumplimiento legal desde el primer huésped
Gotocheck envía automáticamente los partes de viajeros a SES.Hospedajes con cada reserva. Sin errores, sin olvidar ningún huésped.
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- Sevilla: Desde 2018, prohibición de nuevas licencias en el casco histórico y zonas saturadas.
- Málaga capital: Plan Especial (2023) limita las VFT a planta baja y primera en determinados distritos.
- Granada: Moratorias en el Albaicín y zonas del centro histórico declaradas Patrimonio UNESCO.
- Cádiz: Límite de densidad por bloque de viviendas en el casco histórico.
Obligaciones continuas tras el alta
- Envío de partes de viajeros: Obligatorio para cada estancia desde el primer huésped. Plazo máximo: 24 horas desde la entrada.
- Mantener los requisitos mínimos: La Junta puede realizar inspecciones en cualquier momento.
- Comunicar cambios: Cualquier modificación en la titularidad o número de plazas debe notificarse al REAT.
- Exhibir el número de registro: El código VFT debe aparecer en todos los anuncios y en el interior de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar habitaciones sueltas en Andalucía?
No bajo la modalidad VFT. El Decreto 31/2024 reserva esta modalidad para la cesión de la vivienda completa. El alquiler de habitaciones con propietario en la vivienda se regula como alojamiento en casa particular.
¿El número REAT caduca?
No tiene fecha de caducidad, pero puede ser suspendido si dejas de cumplir los requisitos mínimos o si el ayuntamiento revoca la licencia municipal. Mantén siempre los requisitos actualizados.
¿Qué es el REAT en Andalucía?
El Registro de Establecimientos y Actividades Turísticas de Andalucía. Es el registro oficial donde deben inscribirse todas las VFT antes de iniciar su actividad. El número REAT es obligatorio para anunciar la vivienda en plataformas como Airbnb o Booking.
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