Baleares tiene el modelo regulatorio de alojamientos turísticos más restrictivo de España. El archipiélago funciona con un sistema de plazas turísticas limitadas (ARES) que hace que dar de alta un nuevo apartamento turístico en muchas zonas sea prácticamente imposible sin adquirir plazas del mercado secundario.
Si estás pensando en legalizar una vivienda turística en Mallorca, Ibiza, Menorca o Formentera, este artículo es lectura obligatoria antes de dar cualquier paso.
El sistema ARES: plazas turísticas limitadas
La Ley 8/2012 de Turismo de Baleares (y sus posteriores modificaciones) establece un techo de plazas turísticas para el archipiélago. El ARES (Agència de Reserva d'Establiments i de Serveis turístics) gestiona el inventario de plazas turísticas disponibles.
Para dar de alta una ETV (Estancia Turística en Vivienda), el titular debe:
- Verificar que existen plazas turísticas disponibles en su municipio e isla.
- Si no hay plazas libres, adquirir plazas de otro establecimiento (hoteles, apartamentos u otras ETV que trasfieren sus plazas al renunciar a la actividad).
- Tramitar la habilitación ante el ARES con las plazas adquiridas o disponibles.
Situación por isla en 2026
| Isla | Situación | Nuevas plazas |
|---|---|---|
| Mallorca | Municipios turísticos saturados. Zonas interiores con más flexibilidad. | Muy limitadas. Mercado secundario activo. |
| Ibiza | Moratoria prácticamente total en suelo residencial. | Sin nuevas plazas. Solo mercado secundario. |
| Menorca | Reserva de la Biosfera. Restricciones severas en zonas costeras. | Muy escasas. Consultar ARES. |
| Formentera | Moratoria total desde 2018. Cero nuevas plazas ETV. | No disponibles. |
Tipos de viviendas turísticas en Baleares
La normativa balear distingue varios tipos según las características del inmueble:
- ETV en edificio plurifamiliar: Pisos en bloques de viviendas. La restricción es mayor y en muchos municipios está prohibida.
- ETV en vivienda unifamiliar aislada: Casas individuales. Tienen más posibilidades, especialmente en el interior de las islas.
- ETV en vivienda unifamiliar pareada o adosada: Condiciones intermedias según el municipio.
Paso a paso: cómo tramitar una ETV en Baleares
Antes de cualquier trámite, accede a la web del ARES y consulta las plazas disponibles en tu municipio. También verifica en el Ayuntamiento si tu vivienda está en una zona donde se permiten ETV.
Si no hay plazas libres en el ARES para tu municipio, deberás adquirirlas del mercado secundario. Empresas especializadas gestionan estas transferencias. El precio de las plazas varía mucho según la isla y el municipio.
El Ayuntamiento debe confirmar que tu vivienda es compatible con el uso turístico según el planeamiento municipal vigente.
Con la compatibilidad urbanística y las plazas disponibles, presenta la solicitud de habilitación ETV ante la Conselleria de Turisme, Cultura i Esports del Govern Balear. Necesitas certificado digital o cl@ve.
Con la habilitación concedida, recibirás el número ETV para incluir en tus anuncios. Y desde el primer huésped, estarás obligado a enviar partes de viajeros a SES.Hospedajes. Gotocheck lo hace automáticamente.
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Baleares tiene la tasa turística más conocida de España, el Impost sobre Estades en Establiments Turístics (IEET), popularmente conocida como "ecotasa". Los apartamentos turísticos (ETV) están obligados a cobrarla y liquidarla ante la Agència Tributària de les Illes Balears.
- Temporada alta (junio-octubre): 4 € por persona y noche para ETV de 5 estrellas, entre 1 y 2,50 € para el resto.
- Temporada baja (noviembre-mayo): 50% de reducción sobre las tarifas de temporada alta.
- Los menores de 16 años están exentos.
La declaración y liquidación es trimestral. Gotocheck puede cobrar la tasa automáticamente durante el check-in digital y generar los informes necesarios para la liquidación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar sin ETV en Baleares si solo lo hago unos pocos días al año?
No. En Baleares, cualquier cesión turística —independientemente del número de días— requiere habilitación ETV. La actividad esporádica no exime de la obligación de registro. Las sanciones por actividad sin habilitación son de las más elevadas de España.
¿Las plazas del mercado secundario tienen precio regulado?
No hay precio oficial. El mercado de transferencia de plazas es libre y los precios varían enormemente según la isla, el municipio y la demanda. En Ibiza, una plaza puede costar más de 5.000 €. En zonas del interior de Mallorca, puede ser considerablemente menos.
¿La ETV caduca en Baleares?
La habilitación ETV no caduca, pero debe mantenerse activa. Si se interrumpe la actividad más de dos temporadas consecutivas sin comunicarlo, el ARES puede dar de baja la habilitación y liberar las plazas asociadas para otros titulares.
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