Cedolare Secca e Obblighi Affitti Brevi in Italia — Guida 2026
Gestire un affitto breve in Italia nel 2026 significa navigare un panorama normativo sempre più complesso: cedolare secca con aliquota variabile, CIN obbligatorio, comunicazione alla Polizia di Stato via Alloggiati Web, rilevazione statistica ISTAT e — in molte città — imposta di soggiorno. In questa guida mettiamo tutto in ordine.
Il mappa degli obblighi: panoramica rapida
💶 Cedolare secca
Imposta sostitutiva IRPEF sui canoni: 21% (1° immobile), 26% (2°+ immobile). Gestita dal commercialista.
🔵 CIN — Codice Identificativo Nazionale
Codice obbligatorio per ogni unità abitativa destinata ad affitti brevi. Fornito da BDSR (Ministero del Turismo).
👮 Alloggiati Web
Comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato entro 24h dall'arrivo. Automatizzabile con Gotocheck.
📊 ISTAT / Statistica regionale
Comunicazione mensile degli arrivi e presenze turistiche alla regione. Sistema separato da Alloggiati Web.
Cedolare secca: aliquote 2026
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente di tassare i redditi da locazione breve con un'imposta sostitutiva flat, evitando l'aggiunta al reddito IRPEF complessivo. In vigore per i contratti di locazione fino a 30 giorni.
| Situazione | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| 1° immobile destinato ad affitti brevi | 21% |
| Dal 2° immobile in poi | 26% |
| Immobili intestati a società | Non ammessa — IRES ordinaria |
La legge di bilancio 2024 ha introdotto l'aliquota differenziata al 26% a partire dal secondo immobile, colpendo in particolare i multi-property managers. L'aliquota si applica sul canone lordo incassato — senza deduzioni di spese.
Cedolare secca e piattaforme online
Se affitti tramite Airbnb, Booking o Vrbo, queste piattaforme sono tenute a trattenere la cedolare secca (come sostituti d'imposta) e versarla direttamente all'Erario. Devi comunque dichiarare i redditi nella dichiarazione annuale e verificare che i versamenti delle piattaforme siano corretti.
CIN — Codice Identificativo Nazionale
Dal novembre 2024 è obbligatorio per tutte le strutture ricettive non alberghiere e le unità immobiliari destinate ad affitti brevi il Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dalla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.
Il CIN deve essere:
- Richiesto tramite il portale bdsr.ministeroturismo.gov.it
- Esposto all'esterno dell'immobile (targa)
- Indicato in tutti gli annunci online (Airbnb, Booking, ecc.)
- Comunicato a qualsiasi intermediario (property manager, OTA)
⚠️ Sanzioni per mancato CIN: fino a €8 000
La mancata richiesta o esposizione del CIN comporta sanzioni amministrative da €800 a €8 000 per unità. Le piattaforme OTA sono obbligate a segnalare le strutture prive di CIN agli organi di controllo.
Alloggiati Web: l'unico obbligo che si automatizza completamente
Tra tutti gli obblighi degli affitti brevi, Alloggiati Web è il più operativo e il più a rischio: si ripete per ogni ospite, ha un termine di 24 ore dall'arrivo, e la mancata comunicazione è un reato penale.
È anche l'unico obbligo che si può automatizzare completamente con il giusto software:
- Cedolare secca → gestione annuale con il commercialista
- CIN → registrazione unica sul portale BDSR
- ISTAT → comunicazione mensile (molti gestori usano un foglio Excel)
- Alloggiati Web → ogni arrivo, ogni giorno, entro 24h → automatizzabile con Gotocheck
Imposta di soggiorno
Molti comuni italiani applicano una tassa di soggiorno sulle strutture ricettive. I gestori di affitti brevi sono responsabili di riscuoterla dagli ospiti e versarla al comune. Gli importi variano:
- Roma: €3,50 – €7,00 per persona/notte (a seconda della tipologia)
- Milano: €2,00 – €5,00 per persona/notte
- Firenze: €4,50 – €5,50 per persona/notte
- Venezia: fino a €5,00 per persona/notte
Airbnb raccoglie e versa autonomamente l'imposta di soggiorno in molti comuni, ma la responsabilità ultima rimane del gestore.
Checklist degli obblighi prima di iniziare
- Richiedere il CIN sul portale BDSR
- Registrarsi su Alloggiati Web (Questura locale o portale nazionale)
- Verificare la normativa regionale (CIR – Codice Identificativo Regionale, obbligatorio in alcune regioni)
- Configurare il regime di cedolare secca con il commercialista
- Verificare se il comune applica la tassa di soggiorno
- Configurare il software di automazione Alloggiati Web (Gotocheck)
Automatizza Alloggiati Web — il resto è già coperto
Gotocheck gestisce la comunicazione Alloggiati Web per ogni ospite, 24h su 24, per tutti i tuoi appartamenti. Prova gratuita 15 giorni.
Richiedi Demo Gratuita